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NOVITA’ 2019 SULLE DONAZIONI IMMOBILIARI

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta:
– la donazione diretta
di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo. In questo caso si parla di donazione diretta.
La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico, alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, e, dopo la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.
– La donazione indiretta
di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’acquisto da parte del donante dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario. Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.
Novità del 2019 sulle imposte e i costi:
con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.
La norma stabilisce una tassazione sulla donazione di immobili in base al grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario. Nel dettaglio:
– se il beneficiario è un parente in linea retta (coniuge o figlio) l’imposta di donazione si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro;
– se il beneficiario è fratello o sorella del donante, l’imposta si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100 mila euro;
– se il beneficiario è un portatore di handicap grave le imposte vengono quantificate in funzione della parte che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro.
Con la nuova norma cambiano anche le aliquote da applicare alla base imponibile per il calcolo dell’imposta
– 4% nel caso si tratti di un figlio o di un coniuge (da applicare al valore eccedente la franchigia);
– 6% per fratelli e sorelle;
– 6%  per parenti affini fino al 4º grado in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado. Ma il calcolo non avviene sulla franchigia, ma sul totale;
– 8% se il beneficiario non ha alcun grado di parentela con il donante, anche in questo caso senza franchigia, ma sul valore totale.
Rimangono in essere le altre imposte, ovvero l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale dell’1% dello stesso valore.

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Muro di confine… Qual è l’altezza consentita per legge?

Vorresti costruire un piccolo muretto sul confine con il tuo vicino. Lo fai per un po’ di privacy… Ma questi si oppone. A suo avviso, devi rispettare i tre metri di distanza dal confine imposti dal Codice civile. E siccome non c’è spazio a sufficienza, non puoi costruirlo. È davvero così? Cosa dicono le norme del Codice civile sul muro di confine:

Innanzitutto, precisiamo che il “muro divisorio” può essere comune tra i proprietari dei due terreni limitrofi quando:
-sorge sul suolo comune ad entrambi i proprietari
-divide proprietà appartenenti a diversi proprietari;
-le proprietà che divide hanno la stessa natura (ad esempio un muro che divide due giardini o due cortili o due orti e non nel caso in cui divide un orto da un parcheggio).
In presenza di tali caratteristiche, il muro si presume essere di proprietà in pari quote tra i due confinanti. Tuttavia, è ammessa la prova contraria: è cioè possibile dimostrare che lo stesso è di proprietà di uno solo dei confinanti. In particolare, il muro è di proprietà esclusiva del fondo:
-verso cui insiste un piovente (piccolo tetto sulla sommità del muro destinato a far scorrere l’acqua piovana);
-verso cui si presentano sporgenze ed altri segni indicatori (cornicioni, mensole e simili, vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro).

Il Codice Civile stabilisce che la distanza minima tra costruzioni poste su terreni confinanti deve essere di tre metri, salvo che i regolamenti locali non dispongano diversamente.
Detta regola si applica anche ai muri sul confine che, pertanto, non possono trovarsi a meno di tre metri dal confine. Ma attenzione: l’esenzione vale solo se il muro in questione ha un’altezza pari o superiore a tre metri. Invece, i muri di confine con altezza inferiore a tre metri possono essere collocati anche a distanza ravvicinata non dovendo rispettare i limiti appena indicati.
In più, l’esenzione dal rispetto delle distanze legali vale non per qualsiasi muro, ma solo per quelli “di cinta”, ossia che hanno la funzione di delimitare i terreni.
A riguardo, la giurisprudenza ha chiarito quanto segue: affinché un muro possa essere qualificato di cinta è indispensabile che sia destinato a recingere una determinata proprietà, che abbia un’altezza non superiore a tre metri, che emerga dal suolo e abbia entrambe le facce isolate dalle altre costruzioni. Solo in presenza di tali caratteristiche è applicabile la disciplina, che introduce l’esenzione dal rispetto delle distanze tra costruzioni. Tale normativa, tuttavia, si applica anche nel caso in cui si abbia un muro in tutto o in parte carente di alcune di esse, purché sia idoneo a delimitare un terreno e gli possa ugualmente essere riconosciuta la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo.

Cosa dice il Codice Civile ?
Art. 874 C.c.:
Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.
Art. 875 C.c.:
Quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
Art. 876 C.c.:
Se il vicino vuole servirsi del muro esistente sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non ha l’obbligo di renderlo comune a norma dell’art. 874, ma deve pagare un’indennità per l’innesto.
Art. 877 C.c.:
Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

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AFFITTI BREVI – OBBLIGHI FISCALI

Dal primo giugno 2017 opererà il nuovo regime di tassazione per la locazione turistica prevista sia per coloro che ricevono proventi a fronte di locazioni o affitti di brevi periodi sia per coloro che li ricevono in qualità di intermediari come Airbnb o altri portali on line o agenzie immobiliari: analizziamo le novità, i segreti di questa nuova tassa (non sia mai ne togliessero qualcuna). La locazione turistica breve è un fattore determinante per il mercato delle seconde case perchè consente al proprietario di coprire il costo eccessivo dell’IMU, della TASI e della TARI e di consentire di manutenere l’immobile.
Definizione Locazione Breve o di breve periodo
Per meglio chiarire dobbiamo circoscrivere l’ambito di applicazione delle normativa prima di tutto ai redditi derivanti dall’aver dio in affitto a persone fisiche, lavoratori autonomi o anche a società unità locali a residenziali per natura dal primo giungo 2017 per un periodo inferiore a 30 giorni.Su tali proventi sarà possibile applicare, solo mediante un’opzione ad hoc, il regime fiscale agevolata della cedolare secca che alcuni di voi chiamano la tassa piatta  con l’aliquota del 21 per cento.

La locazione turistica è disciplinata dall’art. 1571 e ss. del Codice civile
Il contratto di affitto, ricordiamolo anche per dare qualche chiarimento o consiglio pratico, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutte i dati anagrafici dell’immobile, delle parti interessate ossia inquilino e proprietario e di altri aventi diritto, condizioni contrattuali, canone, foro competente, diritti e doveri delle parti, caparra o cauzione versata, le spese incluse o escluse nel prezzo (come ad esempio luce, gas, condominio, pulizie, utenze, etc). Se vi interessa approfondire tali argomento potete consultare l’articolo appositamente scritto e dedicato alle caratteristiche del contratto di affitto: diritti e doveri del proprietario e degli inquilini.

La registrazione presso l’agenzia delle entrate non è obbligatoria sempre che sian di una durata complessiva inferiore a 30 giorni. Alcuni interrompono il contratto di locazione e ne stipulano uno nuovo ogni 29 giorni; tuttavia sono dell’avviso che questo rappresenti un aggiramento della norma al pari di quanto è disciplinato dalle norme antiriciclaggio e del frazionamento di pagamenti sotto la soglia consentita.

L’applicazione della cedolare secca non è obbligatoria ma in caso contrario il reddito sarà tassato, decurtato del 5%, in base agli scaglioni di reddito Irpef.

Questa tipologia di redditi andrà dichiarata nel quadro redditi Fondiari del modello 730 o G od F del modello di dichiarazione UNICO.

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Mutui agevolati per giovani

In genere la categoria dei giovani sotto i 35 anni, soprattutto se con lavori precari e sottopagati come spesso accade, viene considerata “non bancabile”, ovvero una categoria a cui i prestiti vengono concessi con molta difficoltà.

Gli under 35 possono godere di agevolazioni grazie all’istituzione del Fondo per l’accesso al credito dedicato alle giovani coppie o alle famiglie monogenitoriali con un figlio minore a carico che intendano acquistare una prima casa; con uno stanziamento pari a circa 50 milioni di euro, questo fondo è in grado di garantire per il 50% circa i mutui emessi dalle banche a coloro che hanno diritto ad accedervi. L’agevolazione principale consiste quindi nella copertura da parte del fondo con garanzia offerta dallo Stato.

I finanziamenti a tassi agevolati sono rivolti a giovani coppie, single e famiglie che, per la propria condizione personale o lavorativa, meritano una forma di tutela del credito ad hoc. Solitamente, i mutui agevolati sono erogati grazie alla presenza dello speciale fondo di garanzia che rassicura le banche creditrici in merito al rimborso del debito contratto. Ma questa non è l’unica agevolazione possibile: altri interventi comuni sono la riduzione del tasso di interesse e l’introduzione di sgravi o sconti fiscali.

I fondi di garanzia per la casa sono accessibili in via preferenziale alle persone appartenenti a specifiche classi sociali o in possesso di precise caratteristiche. Ne sono tipici esempi le giovani coppie di età inferiore a 35 anni, i lavoratori dipendenti con contratto di lavoro atipico, le famiglie mono-genitoriali con figli minori o le famiglie con un componente disabile. Se si rientra in una di queste condizioni, prima di richiedere e simulare un mutuo è sempre bene verificare la presenza di un fondo di garanzia che può fornire importanti agevolazioni.

 

 

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L’immobiliare rende più delle azioni quotate a Piazza Affari!

Reddy’s Group, con la collaborazione del Centro Studi di AICI (Associazione Italiana Consulenti Gestori e Valutatori Immobiliari) e di FIABCI ITALIA (Capitolo italiano della Federazione immobiliare internazionale), ha messo a confronto gli investimenti in immobili residenziali e in azioni quotate sia in Italia sia negli USA.

L’analisi comparativa è stata condotta prendendo in esame i dati dal 1963 al 2017 (30 giugno) per un totale di 54,5 anni.
Nel periodo esaminato, la ricerca evidenzia una svalutazione della valuta italiana (prima lira e oggi euro)  pari a 2,73 volte: nel 1963 si comprava un dollaro con 621,5 lire (equivalenti a 0,321 euro) e al 30 giugno 2017 si comprava un dollaro con 0,876 euro. E ciò nonostante il recente rafforzamento dell’euro rispetto al dollaro.

L’inflazione in Italia è stata circa tre volte più aggressiva che negli USA. Nel corso dei 54,5 anni esaminati in Italia l’indice inflattivo è cresciuto da 1,0 a 24,5 mentre negli USA è cresciuto da 1,0 a 8,1. In Italia l’incremento inflattivo annuo medio composto è stato superiore al 6%.

Per le azioni quotate alla Borsa di Milano il Total Return è stato pari al 47%, ovvero 100 euro investiti nel 1963 sono diventati 147 euro (al netto da inflazione) al 30 giugno 2017.

Per le azioni quotate alla borsa di New York il Total Return  è stato pari al 2.337% ovvero l’investimento è cresciuto da 100 a 2.437. Se si ipotizza l’investimento effettuato da un italiano e quindi se si tiene conto della rivalutazione del dollaro US rispetto a lira/euro, i 100 euro del 1963 sono diventati 6.650 euro al 30 giugno 2017.

Per gli immobili residenziali italiani (media nazionale) l’incremento di valore,  senza considerare il reddito netto annuo eventualmente generabile da un immobile, depurato dalle variazioni inflattive, è stato pari al 171%. Cioè 100 euro investiti nel 1963 sono diventati 271 euro al 30 giugno 2017.

 

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